Die eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat folgende neue Mehrwertsteuersätze kommuniziert, gültig auf den 01. Januar:

Nachfolgend wird durch eine exakte Anleitung die einfache Anpassung der Sätze sowie die umfassende Erhöhung der Mietzinse im Abacus beschrieben. Die Anpassung selbst kann durch wenige Schritte automatisiert vollzogen werden:

1. Öffnen Sie das Programm «5311 Mehrwertsteuer-Codes definieren»

2. Öffnen Sie den Assistent um alle Mehrwertsteuer-Codes zu mutieren unter «Datei» - «Massenanpassungen»

3. Im neu geöffneten Fenster führt ein Assistent durch die Eingaben:

4. Der Assistent fügt automatisch eine neue Zeitachse mit dem Steuersatz ab 01.01.2024 ein, auf allen relevanten MWST-Codes.

Beachten Sie: Der Assistent bearbeitet jeweils nur einen Steuersatz pro Lauf! In obigem Beispiel den Normalsatz von 7.7 auf 8.1 %. Wiederholen Sie also die Schritte 2. – 4. mit dem reduzierten und dem Sondersatz.

Mietzinsanpassung nach MWST-Satz Erhöhung
Das Abacus lässt eine systematische Mietzinsanpassung über sämtliche im Mandanten vorhandenen Objektverträge zu. Die Anpassung erfolgt über einen «Mietzinsanpassungslauf» und wird anhand der durch den User eingegebenen Parameter automatisiert vollzogen. Folgen Sie hierzu den nachstehend aufgeführten Arbeitsschritten:

1. Öffnen Sie den Assistenten im Programm «221 Mietzinsanpassung erstellen»
2. Wählen Sie die Option «Datum MWST-Satzänderung» mit dem Datum «01.01.2024». Weitere Eingaben wie das Versanddatum oder die Laufbezeichnung können nach eigenen Bestimmungen gewählt werden, beachten Sie jedoch beim Datum die allfälligen Vertragsbestimmungen zu den einzelnen Mieter sowie Zustelltage der Änderungsbenachrichtigung.

3. Der Assistent erkennt die Anpassungsart, fahren Sie weiter bis zur Selektion. Hier wird die Vertragsart gewählt und die Filterung auf die anzupassenden Verträge getroffen:

4. Mit getroffener Auswahl, wird im nächsten Schritt die Zusammenfassung für den Mietzinsanpassungslauf gezeigt. Mit einem Klick auf «Fertigstellen» rechnet das Abacus die Erhöhung aller selektierten Objektverträge und erstellt eine Übersicht:

Der a). Bereich listet alle angepassten Objektverträge auf. Wird ein Objektvertrag angewählt, zeigt der b). Bereich die jeweiligen Mietzinsbestandteile pro selektiertem Vertrag.

Aufgrund der fixierten Steuersätze, sind manuelle Übersteuerungen der Beträge nicht gestattet. Soll ein Objektvertrag aus dem Anpassungslauf entfernt werden, selektieren Sie den Datensatz und wählen in der Menuleiste «Löschen».

5. Möchten Sie eine weitere Übersichtsliste generieren mit Details, Wählen Sie das Programm der «Kontrolllisten»:

Die Listen können gefiltert nach Immobilien, Mieter oder Verwaltungsbereiche ausgegeben werden. Dies dient zur Kontrolle und bietet die Möglichkeit, Listen als PDF abzuspeichern und per Mail zu versenden.

6. Sind die Anpassungen geprüft und in Ordnung, werden die Mietzinsbestandteile auf einer neuen Zeitachse verbucht pro Objektvertrag. Hierzu werden im Assistenten der über die Funktion «Definitiv setzen» aufgerufen wird, weitere Schritte ersichtlich.

7. Durch die Verbuchungsprüfung führt der Assistent und zeigt allfällige Unstimmigkeiten sowie eine Zusammenfassung des Anpassungslaufes:

Zum Schluss werden die Daten durch einen Klick auf «Fertigstellen» festgeschrieben.

8. Schliesslich werden die Formulare zur Mitteilung der Mietzinsanpassung gedruckt. Dies geschieht im nächsten Programmpunkt und lässt wiederum mehrere Einstellungen und Selektionen zu:

Die wichtigsten Einstellungen sind auf der Seite «Gestaltung», zusätzliche Begründungen der Erhöhung oder Vertragsänderungen können in die Felder geschrieben werden. Diese zwei zusätzlichen Felder werden im Formular abgedruckt. Unter dem Reiter «Selektion» können wiederum die Anpassungen zur Ausgabe selektiert werden nach verschiedensten Kriterien.

9. Stornierung: Ein bereits verbuchter Lauf kann über den «Assistent» ausgewählt und über das Blitz Symbol storniert werden:

Sind jedoch nur einzelne Objekte / Verträge zu stornieren, können die Kriterien in der unteren Hälfte sowie unter dem Tab «Erweitert» ausgewählt werden.

Mietzinsanpassungsformulare:
Zur Mitteilung über einseitige Mietvertragsänderungen wie die Anpassungen der Mietzinse, müssen von den Schlichtungsbehörden amtlich genehmigte Formulare verwendet werden. Abacus stellt diese im System grundsätzlich zur Verfügung. Bitte beachten sie folgende wichtige Hinweise:

Das Formular in den Stammdaten zuweisen
Damit das von Abacus vorgenehmigte oder vom Kunden definitiv genehmigte Formular beim Druck verwendet werden kann, ist es notwendig, das Formular bei der Schlichtungshörde resp. den Kantonen zu hinterlegen. Dazu muss im Programm 621 «Applikationseinstellungen», in der Rubrik «Allgemein/Schlichtungsbehörden» das Formular des Kantons zugewiesen werden, wenn dies noch nicht erfolgt ist. 

Formulare genehmigen lassen
Viele Behörden verlangen, dass Sie die Formulare ebenfalls genehmigen lassen. Wir empfehlen dies auch bei Kantonen, die keine zusätzliche Genehmigung fordern. Nur so bekommen Sie allfällige Anpassungen von Schlichtungsbehörden (neue Adressen oder Zusammenlegungen) auch in der Zukunft mit.

Aktuellste Adressen der Schlichtungsbehörden
Wenn Abacus erfährt, dass sich eine Adresse einer Schlichtungsbehörde geändert hat, pflegen sie diese Daten für neue Mandanten nach und die Rückseiten der Formulare werden von Abacus mit einem Hotfix oder Servicepack installiert. Die Adressen in den Stammdaten der Schlichtungsbehörden müssen aber von Ihnen gepflegt werden. Oft erhalten wir dazu keine Meldungen.

Bei diesen Schlichtungsbehörden wird empfohlen, den Vermerk bekannt zu geben, dass mit dem Formular der Abacus Research AG gearbeitet wird. Dieser Vermerk kann in den Applikationseinstellungen als Standardtext gespeichert werden.  Bei einigen Kantonen jedoch ist es zwingend, eine Abnahme durch die Schlichtungsbehörde zu beantragen. Die Formulare sollten deshalb bis auf den Absender / das Logo nicht verändert werden.

Kanton St. Gallen
Der Kanton St. Gallen hat kürzlich darüber informiert, dass die Schlichtungsstelle Werdenberg-Sarganserland eine neue Adresse hat. Diese Adresse ist anders als bei den anderen Kantonen auf der Rückseite des amtlichen Formulars vermerkt (Auszug Gesetzestext) und muss ebenfalls auf die Aktualität im Abacus geprüft werden.

Gerne wird Ihr Axept Betreuer eine persönliche Unterstützung im Prozess der Mietzinsanpassungen im Abacus bieten. Auch bei der Prüfung der Formulare werden wir tatkräftigen Support leisten!

Weitere Informationen zum Schlichtungsverfahren der Miete und Pacht des Bundes finden Sie unter: https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/schlichtungsbehoerden.html